又一家企业试水长租市场。6月6日，华润置地官方宣告，公司月发售长租公寓品牌“有巢”，预计将在23个城市开办4万间，并且入驻一二线城市。在此之前，长租市场有数龙湖冠寓、万科泊寓等50多家房企的品牌项目转入。上帝给你关了一扇门，必定为你打开一扇窗。

在住宅市场融资渠道放宽，调控依法的政策背景下，企业债务债权人频现，亟需转型谋求增长点的风口，5月28日，保监会发布险要资管理制度长租市场，并详尽所列了五种投资渠道。从表面上看，这给试水长租市场的房企带给了绿洲，并未投身于长租市场领域的房企奠定了一针强心剂。然而，关门、开窗背后，长租市场盈利模式仍尚待解决问题，出租市场规模能否创建、企业的利润几何、险要企的报酬收益否覆盖面积成本等等，房企前仆后继，投身于长租市场，以及险要资管理制度长租市场背后，交织着多个确认和不确认、宏伟而简单的命题。关口一扇门 进一扇窗户十九大以来，中央明确提出“房子是用来寄居的不是用来油炸的”定位。

因为，只有让房子确实有人寄居了，才能起着造就房地产产业链上下游的起到。多主体供给、多渠道确保、出租并购荐的住房制度应运而生。雷厉风行的监管下，房企融资多条渠道如银行贷款、债券融资、信托资金、境外发债等逐步放宽。

有多家机构因“资金违规流向房地产市场”领下罚单。作为资金密集型企业，融资渠道有限使得房企宛在寒冬。在找寻新的增长点的同时，借由出租并购荐的大潮，地产商和各路资本也争相转入出租住房领域，其中少有一些房企巨头如万科、碧桂园、龙湖、中骏、保利。

据不几乎统计资料，截至4月，有数多达50家房企试水长租公寓。另一方面，在推展住房出租市场发展方面，除了规范住房出租交易服务、搭起交易服务平台，“政府从金融反对、用地确保、减少房源投入市场等方面，发售各类措施，增进住房出租市场发展”，湖北房地产经济学不会常务理事李国政说道。

武汉市房管局日前发布第三批29家住房出租试点企业和9个住房出租试点项目名单。按照武汉市实施的住房出租市场扶植政策，试点企业和项目将在金融信贷及税费等方面享用到多项优惠政策。深圳于6月5日公布出租并购荐新规提及，自2018年起，在追加居住用地中，保证人才住房、还乡型商品房和公共出租住房用地比例不高于60%，同时在新的转让居住用地中提升“只出租不售”用地比例。

成都市第二批1200套国有出租住房已集中于上市。截至4月24日，有数1100余套房源竞价顺利。这些房源都由第三方评估公司展开评估，确认起拍价，目前竞价顺利的房源，实际成交价价格基本略低于市场价。这之中特别是在让企业为之一振的消息是，保监会于5月28日公布的《关于保险资金参予长租市场有关事项的通报》，保险公司通过必要投资，保险资产管理机构通过发动成立债权投资计划、股权投资计划、资产反对计划、保险投资基金基金参予长租市场。

这意味著，长租项目作为保险资金投资范畴的口子早已关上。“险要资是保险资金运作的最重要引领方向，其管理制度长租市场不仅需要给出租行业带给资金来源，还使得险要资积极参与出租市场的改革”，易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应。新城控股高级副总裁欧阳捷指出，险要资转入出租住房市场获取了新的融资渠道，同时获取了比较廉价的资金，这对于资金投入额度大、闲置时间宽的出租住宅研发运营企业来说，是十分解渴的，同时对于谋求长年安全性、平稳收益的险要资来说，也是十分给定的。

甲之蜜糖 乙之砒霜在众多波政策红利下，亦如思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅所说“险资和长租市场因在各方面匹配度极高而一拍即合”，但“如果租房市场和购房市场仍然有差异，即便引进险要资，出租市场也是很难做到大的”，贤迈进指出。再行来说出租市场，其现状是，住宅的租售比严重不足1%，银行贷款利率是5%。长江证券一份报告认为，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而企业的资金成本大多都在5%以上，这意味著短期来看大多企业都不赚。

早已试水长租市场的万科、龙湖等著名房企对盈利艰难毫不讳言。万科郁亮曾在公开场合回应，长租公寓所产生的利润在年报里完全可以计，而龙湖方面甚至作好了打三年不盈利的消耗战。5月17日，世联行回应，长租公寓预计盈利时间为第五年。据此前透露的年报表明，2017年，世联行资产服务业务构建营业收入8.49亿元，营业成本为10.3亿元，毛利率为-21.64%。

既然长租市场不盈利，为何企业前赴后继投身于其中呢？除了想要谋求融资渠道外，主动转入的房企是为了试水和标记，因为大城市才有出租住房市场。被动转入出租住房市场的房企，“主要原因是受限于土地性质或规划拒绝不能做到出租住宅”，欧阳捷指出。“而其市场容量终归会见覆以的，如果不出市场容量闻覆以之前标记，未来有可能就没机会专门从事出租住宅的长年运营管理”，欧阳捷回应。

如此背景下，再行来说险资的管理制度，“如果出租市场创建不一起，即便险要资转入，长租市场回报率也提升没法，会转入长租市场，因为买房市场需求远大于租房市场”，听见险要资管理制度长租市场的消息，作为中银国际的决策者，中银国际首席经济学家曹远征立场依旧忠诚。一家资管公司负责人在犹豫不决从容，他指出，“收益是宽出租市场面对的仅次于问题，无法覆盖面积其成本”。尽管绿地在2017年就将宽出租公寓作为公司战略，但迄今为止，也意味着只有雄安地区略为有试水，且至今为止未展开确实入市。

就险要资管理制度长租市场一事告知绿地方面，否借以受到影响政策不断扩大长租市场份额，涉及人士对此称之为继续没有动向。不过，乙之砒霜，甲之蜜糖。

对于险要资来说，出租住房市场投资十分与众不同其资金利用的长期性、稳定性属性，哪怕收益略高于一些也是可以拒绝接受的。一位不愿明示的某险要企负责人指出，只要寻找适合的项目，多达保险资金的成本，有收益就讫。

至于先前运营操作者，“去找专业的公司专业的人士来操作者就讫”。并且，上述资管负责人亦否认：“大的方向是对的，政策也希望”。值得注意的是，就在保监会公布通报后的6月9日，朗诗绿色集团有限公司与五谷丰登不动产有限公司联合合作运营的上海森兰项目，引进险要资，沦为险要资投资长租公寓的首单。此外，据涉及媒体报道，魔方公寓的D轮融资中，有可能会经常出现险资的身影，明确是哪家企业，未明细。

发布会将于本周举办。作为房企决策者，阳光100副总裁范小冲指出，不同于基金、信托的高风险，银行的苛刻规定，险资不执着暴利，与长租市场平稳、长年的报酬周期十分相符。企业通过险要资融资成本低，是很乐意引入险资的。

盈利困局如何斩所有的从容、犹豫不决、犹豫、笃定，殊途同归：长租市场盈利困局如何斩。这是一个现实而不利的命题。针对出租市场的创建问题，“要在租售同权方面有突破。如果做到完全相同了，那么这个时候只不过出租市场也有各类新的机会，类似于教育权等实施，那么将不会带给较好的市场机会”，贤迈进如是说。

西南证券董事张刚指出，企业不应侧重留意地段，是否是大城市项目、有较好租金收益、产权明晰、不改为出租属性、投资环节明晰，这样才不利于出租业务的平稳。“企业不该只重视这一两年的回报率，不应更加重视将来的发展，可以利用险要资撬动长租市场构建规模化。在规模化运营的情况下，派生出有更加多的商业模式，服务于出租人群”，郭毅说道。

“长租公寓就是孵化器”，李国政亦指出，企业可利用长租市场的长尾效应，挤满客户资源去搭起其它平台，研发电子货币业务，比如洗衣店，商圈；通过平台放理财产品，保险等产品。实质上，受长出租公寓盈利后遗症的万科，就企图将触角从长租公寓伸延至其它业态。

深圳万科自去年底打开“万村计划”，展开城中村综合整治业务，即万科将租金比较廉价的城中村“农民房”统租后展开改建，引入长租公寓、社区商业、社区教育、产业办公等业态展开综合运营。6月初，实地考察了深圳万村首度改建的城中村的两栋楼。据理解，万村业务采行合伙人制调动管理人员的积极性和责任心，公司和村民谈下十几年租约，投放每平米两三千元资金改建翻新老房子再行租赁。

改建好的公寓生活设施齐全、房间舒适度，每套月租金2500元左右。目前，深圳有1800 个自然村，1300多个必须改建，万科首期目标改建100个村子。此外，值得一提的是，5月29日，碧桂园宣告，碧桂园服务股份预期于6月19日上午9时在香港联交所开始交易。

从资本方面而言，物业上市就意味著规模经济。“长租公寓由物业管理，将来相当大可能性物业就是企业自己的，这对企业守住长租市场，毫无疑问能起着助推起到”，李国政如是说。

据不几乎统计资料，迄今为止，共计61家物业企业在新三板上海证券交易所上市，7家企业在香港上市早已上市。中海、绿城、保利等物业早已上市。万科物业虽仍仍未明确上市时间表，但其市场化运作早在2015年之后已开始。

而鸿坤物业的业务范畴在2015年就所含长租公寓板块。更为重要的一点是，在住宅出租政策的推展下，出租住房REITs的获批通过，住房出租市场获得更进一步发展，与金融市场交会的更加密切。

在朗诗绿色引入险资的上海森兰项目中，在谈到先前险要资解散的多种有可能途径时，都为股权出售或者包成资产包出售之外，朗诗绿色集团董事长田明就提及一项，“还可以通过REITs解散”。就在截稿之日，6月11日，万科企业股份有限公司发布公告称之为，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不多达80亿元的公司债券。该债券为住房出租专项公司债。对政府而言，有业内人士认为，应该希望营造公平竞争的环境，使得长租市场参予各方取得合理报酬，而不是国家队与民间资本苦乐不均，最后造成长租市场发展进程阻碍，甚至无功而返。

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